פסק-דין בתיק ת"א 2515/00

1.         בתביעה זו, שמהותה חוזית/נזיקית, מבקשת התובעת לחייב את הנתבעים לפצותה בסכום של 14,000,000ש"ח.

רקע עובדתי

2.         בחודש ינואר 1989 נחתם בין ממשלות ישראל וארה"ב הסכם (להלן - ההסכם הבינ"ל), לפיו הוחכר לארה"ב שטח המשתרע על כ-31 דונם באזור הידוע כ"מחנה אלנבי" בדרום ירושלים לשם הקמת מתקנים דיפלומטיים אמריקאיים (להלן - מתחם השגרירות).

ההסכם הבינ"ל לא פורסם ופרטיו המלאים אינם ידועים, פרט לסעיף 7 (להלן - ס' 7 להסכם הבינ"ל), שנחשף בהקשר להגבלות שקיבלה עליה ממשלת ישראל לגבי בנייה ברדיוס של 300 מטרים משטח השגרירות והן:

א.         הבנייה לא תעלה על 21 מטרים מעל השטח הקיים (" existing grade " ).

ב.         חובת התייעצות בנוגע לתכנון המגרשים להתאמתם לדרישות הביטחוניות והטכניות של ממשלת ארה"ב.

3.         הנתבע 1 (להלן - המינהל) יזם את תוכנית בניין ערים מס' במ/2954ג' (להלן - התב"ע), שבהכנתה ובאישורה היו מעורבים גם הנתבעת 3 (להלן - הועדה המחוזית) והנתבעת 5 (להלן - המדינה). התב"ע אושרה ביום 16.1.96 בהליך מזורז של ול"ל וללא התנגדות של הנתבעת 4 (להלן - העירייה).

לתב"ע צורפו נספחי בינוי לגביהם נאמר כי הם מחייבים בנושאים הבאים:

"גובה הבניה בכל מקרה לא יעלה על 21.0 מ' ממפלס הקרקע הסופי. מפלס ה-0.00 יהא כמפורט בנספחים מס' 1-3, תותר סטיה של 1:00 מ' מהמצוין בנספחים כאמור לעת מתן היתר הבניה.

מספר יח"ד המירבי במתחם לא יעלה על 64 יח"ד על שטח בניה מירבי של 13,450 מ"ר".

4.         בחודש מאי 1996, פירסם המינהל מכרז מספר ים/47/96 (להלן - המכרז) להגשת הצעות לחכירת חמישה מגרשים לבנייה למגורים על המקרקעין שעליהם חלה התב"ע ובו צוין כי התקנון המחייב יהיה התקנון כפי שאושר למתן תוקף.

5.         התובעת זכתה במכרז לבנייה במגרש מס' 5 וביום 26.9.96 כרתה עם המינהל חוזה פיתוח לבניית 64 יחידות דיור (להלן - חוזה הפיתוח) בשלושה בניינים - A, B ו-C  (להלן - בניין A , בניין B ובניין  C, בהתאמה).

בסעיפים 4 - 7 של חוזה הפיתוח נקבע:

"4. ידוע ליוזם/החוכר כי 'שיעור הניצול' המופיע במבוא לחוזה זה כולל בחובו גם שטח עיקרי וגם שטחי שירות, חלוקת השטחים והגבלות הבניה הקבועות בתב"ע במ/2954ג' הן אלו המחייבות לכל דבר ועניין בכפוף לסעיף 5 להלן.

5. ידוע ליוזם/החוכר שממדי"ם ו/או ממקי"ם נחשבים כשטח עיקרי לעניין חישוב התשלום למינהל על אף האמור בכל דין, למעט 7.5 מ"ר לכל יח"ד.

6. כל תוספת ניצול מכל סוג שהוא מעבר לקיבולת הבניה המותרת על פי החוזה והתב"ע תחוייב בתשלום למינהל בהתאם לנוהלי המינהל.

7. היוזם/החוכר מצהיר כי ידוע לו שבכל מקרה של העדר אפשרות לממש את זכויות הבניה המירביות המוגדרות בתב"ע, אם בשל מגבלות התב"ע ואם בשל הנחיות שינתנו על ידי העירייה ו/או ועדות התכנון והבניה יחולו ההוראות המגבילות יותר והיוזם/החוכר לא יוכל לחזור אל המינהל בטענה או בתביעה כלשהי"

בסעיף 3 של חוזה הפיתוח נקבע, כי בכפוף למילוי התחייבויות התובעת על פי חוזה זה מתחייב המינהל לחתום על חוזה חכירה לתקופה של 49 שנים לגבי המגרש והמבנים.

בסעיף 5 של חוזה הפיתוח מתחייב היוזם, בין היתר: